De Green Deal Samen Werken aan Duurzame Zorg, moet de CO2-uitstoot en de impact op de leefomgeving van de zorgsector minimaliseren. Dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de ruim 2.300 verpleeghuizen en verzorgingshuizen die Nederland telt: op weg naar een klimaatneutrale zorg in 2050, moeten die stuk voor stuk grootschalig worden gerenoveerd of plaatsmaken voor nieuwbouw, een operatie waar vele miljarden mee zijn gemoeid.
TanteLouise weet er alles van en, nee, er is in deze zin geen sprake van een typo: zonder spatie en hoofdletter is ‘tanteLouise’ de naam van een ouderenzorgorganisatie met 14 verpleeghuizen, een hospice en een geriatrisch revalidatiecentrum in het westen van Noord-Brabant. Begin dit jaar werd in Hoogerheide een nieuw verpleeghuis in gebruik genomen dat in de plaats kwam van drie verouderde verpleeghuizen in de gemeente Woensdrecht, zoals Nederland er honderden telt. “De Beukenhof in Putte, Heideduin in Hoogerheide en Mariahove in Ossendrecht waren van die typische kleine ‘bejaardenhuizen’ uit de jaren ‘70, die niet meer voldeden aan de eisen die cliënten en medewerkers in de ouderenzorg er tegenwoordig aan stellen”, vertelt bestuurder Ingeborg Roks van tanteLouise. “Bovendien is ook in deze regio de zorgvraag veranderd: er was behoefte aan een eigentijds verpleeghuis voor mensen met dementie en somatische aandoeningen.”
“De drie kleine ‘bejaardentehuizen’ waren verouderd en de zorgvraag is veranderd”
Toen een aannemer enkele jaren geleden aanklopte met een plan voor een nieuw complex in het levendige centrum van Hoogerheide, ging tanteLouise op zoek naar externe financiering. Veel zorginstellingen zijn de laatste jaren namelijk begonnen om een deel van hun vastgoed ‘op afstand te zetten’, zoals dat in jargon heet, en dat heeft veel vastgoedbeleggers uit binnen- en buitenland aangetrokken. Zoals Cofinimmo, de Belgische eigenaar van een pan-Europese vastgoedportefeuille die voor 75% uit zorgvastgoed bestaat en een gezamenlijke waarde van 6,2 miljard euro heeft. “In Nederland bezitten we 52 verpleeghuizen, gezondheidscentra en klinieken,” legt directeur Kees Zachariasse uit. “Omdat Cofinimmo streeft naar een stabiel lange-termijn-rendement, past een complex met een zware zorgcomponent als Hoogerwaard goed in onze portefeuille. Om die reden investeren we juist niet in seniorenappartementen. Per gebouw hebben we het liefst met één professionele huurder te maken en niet met tientallen zelfstandig wonende huurders.”
“Het ontwikkel- en bouwproces van Hoogerwaard werd gekenmerkt door sterk stijgende bouwkosten; daar hebben we een gezamenlijk probleem van gemaakt”
Dat de keuze van tanteLouise op Cofinimmo viel, was geen toeval: de belegger was al eigenaar van één verpleeghuis van de Brabantse ouderenzorgorganisatie. Roks: “Dat we opnieuw voor Cofinimmo hebben gekozen, komt omdat we ze al kenden als een betrouwbare, solide partner. Dat is ook gebleken toen de bouwkosten de pan uit begonnen te rijzen. Cofinimmo heeft zich aan zijn woord gehouden en geen moment gezinspeeld op uitstel of zelfs afstel.” Zachariasse knikt. “Op onze beurt hebben wij tanteLouise leren kennen als een betrouwbare en innovatieve huurder. Daar zijn we ook naar op zoek: dankzij huurders als tanteLouise hebben onze gebouwen een gemiddelde bezettingsgraad van 99,1% en is de gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten die we nieuw afsluiten vijftien tot twintig jaar.”
Hij voegt er aan toe dat het ontwikkel- en bouwproces van Hoogerwaard inderdaad werd gekenmerkt door sterk stijgende bouwkosten die, onder invloed van onder andere de oorlog in Oekraïne, de inflatie en de stijgende rente, door het dak gingen nadat de handtekeningen al waren gezet. “Dat maakte het ontwikkel- en bouwproces van Hoogerwaard extra complex en uitdagend. Door van die stijgende kosten een gezamenlijk probleem te maken, is het toch gelukt om op een huur en lange termijn rendement uit te komen die acceptabel zijn voor respectievelijk tanteLouise en Confinimmo.”
“Hoogerwaard wordt met behulp van een WKO-installatie verwarmd en gekoeld door middel van bodemenergie en heeft Energielabel A++”
Sinds de oplevering begin dit jaar telt Hoogerwaard in totaal 138 verpleeghuisappartementen voor mensen met dementie en somatische aandoeningen. Vergeleken met de drie tochtige en oncomfortabele verpleeghuizen die konden worden afgestoten, stelde de nieuwbouw tanteLouisie uiteraard in staat om op energetisch gebied een enorme labelsprong te maken: Hoogerwaard is gasloos, wordt met behulp van een WKO-installatie verwarmd en gekoeld door middel van bodemenergie en heeft Energielabel A+++. Zachariasse: “Eerlijkheidshalve moet ik daar weI aan toevoegen dat we door de enorme stijging van de bouwkosten op energetisch gebied nog niet álles uit de kast hebben gehaald.” Roks: “Dat is een kwestie van tijd. In het huurcontract staat zwart op wit dat we ons samen maximaal inspannen om het gebouw de komende jaren verder te verduurzamen. Het is nog even afwachten hoe Hoogerwaard zich houdt in een bloedhete zomer, maar tot dusver zijn cliënten en medewerkers zeer te spreken over het binnenklimaat.” Zachariasse: “Voor zowel cliënten, medewerkers als mantelzorgers is het dankzij de look & feel gewoon een heel aangename plek om te zijn. Net als de binnentuin trouwens.”
“In het huurcontract staat zwart op wit dat we ons samen maximaal inspannen om het gebouw de komende jaren verder te verduurzamen”
Inclusief sanitair zijn alle appartementen van Hoogerwaard ongeveer 30 m² groot. Dankzij de afmetingen, de doordachte indeling en het jaarrond aangename binnenklimaat, is het in het verpleeghuis zeer prettig wonen voor de cliënten en prettig werken voor de medewerkers. Per acht appartementen is er een gezamenlijke woonkamer met keuken, zithoek en balkon of terras. Naast de mooie centrale binnentuin die Zachariasse noemde, is er ook een restaurant, dat zich vanaf de opening heeft ontpopt als het kloppend hart van Hoogerwaard. “Innovatie is voor ons geen doel op zich, maar een middel om onze belangrijkste doelstelling te realiseren: gelukkige cliënten en gelukkige medewerkers,” verzekert Roks. “Met goedkeuring van alle bewoners en hun familie zijn alle appartementen in Hoogerwaard voorzien van slimme camera’s die het personeel ondersteunen en bijdragen aan de kwaliteit van de zorg. Daarnaast is er veel domotica die cliënten onder andere in staat stelt om zich zoveel mogelijk zelfstandig te bewegen. Een eigen polsbandje geeft ze maximale bewegingsvrijheid binnen het gebouw en stelt een deel van de bewoners zelfs in staat om Hoogerheide in te wandelen, bijvoorbeeld om boodschappen te doen. Dankzij het polsbandje kunnen we ze vanuit Hoogerwaard op de voet volgen en in actie komen als we zien dat ze bijvoorbeeld de weg terug niet kunnen vinden. Die extra bewegingsvrijheid past in het perspectief van ‘active ageing’, waarin actief ouder worden centraal staat. Ten opzichte van de verouderde locaties ervaren bewoners en mantelzorgers nu al een relatief hogere kwaliteit van leven.”
“We willen toe naar een portefeuille die voor 100% bestaat uit toekomstbestendig, hoogwaardig en duurzaam zorgvastgoed”
Volgens Zachariasse staat Hoogerwaard model voor de ambitieuze ESG-strategie van Cofinimmo. “Omdat we toe willen naar een portefeuille die voor 100% bestaat uit toekomstbestendig, hoogwaardig en duurzaam zorgvastgoed, doen we mee aan de landelijke portefeuilleaanpak, die door RVO wordt uitgevoerd en vastgoedbeleggers in staat stelt om hun gebouwen met meer flexibiliteit en minder administratie te verduurzamen. Tot 2028 willen we het energieverbruik van onze vastgoedportefeuille in Nederland met 14% reduceren. De besparing op fossiele energie moet zelfs 22% zijn. Na een verduurzamingsanalyse van al onze objecten zijn diverse initiatieven genomen, waaronder de plaatsing van bijna 4.000 zonnepanelen verspreid over vijftien van onze panden, waaronder Hoogerwaard.”
Hij voegt er aan toe dat de landelijke portefeuilleaanpak niet alleen leidt tot een verdere verduurzaming van de vastgoedportefeuille van Cofinimmo in Nederland, maar ook tot een reductie van de energiekosten van huurders als tanteLouise. ‘Een win/win-situatie dus.”
Tekst: Cees de Geus